“城市不僅要有高度，更要有溫度。”這是習近平總書記的殷殷叮囑。
今年11月底，習近平總書記在上?？疾鞎r指出，要踐行人民城市理念，不斷滿足人民群眾對住房的多樣化、多元化需求，確保外來人口進得來、留得下、住得安、能成業(yè)。
近日召開的中央經(jīng)濟工作會議再次提到，要加快推進保障性住房建設等“三大工程”。住房城鄉(xiāng)建設部相關司局負責人表示，啟動新一輪保障性住房規(guī)劃建設，是因為此前商品房和保障房的“雙輪驅(qū)動”存在一長一短的情況，保障性住房建設相對滯后，在住房供給中占比偏低，不能滿足需求，存在明顯短板。
保障性住房建設體系對構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式有何重要意義？主要面對哪些人群？配售型保障性住房又有哪些新路子？有何試點？這些都備受關注。
上海市閔行區(qū)“新時代城市建設者管理者之家”所在的有巢國際公寓社區(qū)，是華潤置地在閔行區(qū)打造的首個示范性租賃社區(qū)。項目地處馬橋人工智能創(chuàng)新試驗區(qū)內(nèi)，周邊開發(fā)區(qū)、園區(qū)企業(yè)一線員工達18萬人，對租賃住房的需求旺盛。社區(qū)包含8棟15層住宅樓、1棟3層公共服務配套樓。社區(qū)內(nèi)配有黨群服務站、物業(yè)管理服務站以及健身房、影音室、親子樂園、籃球場、羽毛球場等活動場所。目前，項目已入住2385人。圖為閔行區(qū)“新時代城市建設者管理者之家”的四人間。
新一輪保障性住房
有何特點
“保障性住房建設被納入‘三大工程’，說明保障性住房建設是當前和今后一段時間內(nèi)我國經(jīng)濟社會發(fā)展中的一件重要工作，將得到多方政策支持并予以推動。”清華大學房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉在接受中國城市報記者采訪時表示。
他認為，構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，首先要構建清晰穩(wěn)定的住房制度模式。“以政府為主提供基本保障，以市場為主滿足多層次需求，租購并舉”作為我國住房制度模式的描述已經(jīng)基本形成共識，但政府如何提供基本保障等還需要進一步具體化。所以，此次在優(yōu)化和完善既有住房保障體系的基礎上，形成了住房保障體系的新模式，意義深遠而重大。
那么，新一輪保障性住房體系與既往體系有何不同？
住房城鄉(xiāng)建設部相關司局負責人日前表示，原有的住房保障體系是以公共租賃住房、保障性租賃住房為主體?，F(xiàn)在則將保障性住房建設分為配租型和配售型兩種保障性住房，其中配租型包括公共租賃住房、保障性租賃住房，配售型保障性住房則是按保本微利原則配售。
這些保障性住房產(chǎn)品主要面向哪些人群？
劉洪玉進一步解讀道，按照新型住房保障體系的制度設計，公共租賃住房主要面向住房和收入雙貧困的戶籍居民，由政府通過低租金公租房（實物）或租金補貼（現(xiàn)金）的方式提供保障，應保盡保。保障性租賃住房主要面向有住房困難的新市民和青年人等新進入城市的群體。
配售型保障性住房（保障性產(chǎn)權住房），則重點面向“兩類群體”：一類是住房有困難且收入不高的工薪收入群體，另一類是城市需要引進的科技人員、教師、醫(yī)護人員等各類人才。有條件的地方可以逐步覆蓋到其他群體。
事實上，早在今年8月25日，國務院常務會議已審議通過《關于規(guī)劃建設保障性住房的指導意見》，對我國原有的住房保障體系，從保障性住房類型、覆蓋對象、建設標準和提供方式等方面進行了優(yōu)化和完善。這項文件常被業(yè)內(nèi)人士簡稱為“14號文”，甚至有不少聲音認為，這是“新一輪房改”要來了的信號。
住房城鄉(xiāng)建設部相關司局負責人表示，此前，特別是在一二線大城市，由于房價高，部分工薪收入群體買不起商品住房。
“中低收入群體通過政府保障性政策解決居住問題，高收入群體通過純市場通道解決居住問題，這是世界性的通用辦法，已普遍實施多年。多向已有成熟經(jīng)驗的國家和地區(qū)學習解決方案，提前做好政策實施準備，避免走彎路，這是當前要考慮的問題。”厚土機構主席林少洲對中國城市報記者表示。
他認為，雙軌制實施之后，房地產(chǎn)可以徹底解除發(fā)展桎梏，讓低收入群體看到了解決問題的希望，市場又能煥發(fā)活力，各方面有利因素得以動員并參與進來，對行業(yè)走出困境和長治久安均非常有利。
安歆青年社區(qū)·深圳未來科學城項目的多功能自習室一角。安歆集團供圖
配售型保障性住房
將封閉管理
“嚴格封閉管理、不得上市交易”是配售型保障性住房的突出要求。
根據(jù)“14號文”，以家庭為單位，保障對象只能購買一套保障性住房。已享受過房改房等政策性住房的家庭申請保障性住房，需按規(guī)定騰退原政策性住房。
按照要求，禁止違規(guī)將新建的配售型保障性住房變更為商品住房流入市場。同時，采用“新房新政策，老房老辦法”的原則，此前已配售的共有產(chǎn)權住房、人才房等，將繼續(xù)執(zhí)行原有政策。
中國飯店協(xié)會公寓委員會副理事長、安歆集團創(chuàng)始人兼CEO徐早霞認為，配售型保障性住房機制與新加坡的組屋制度有相似之處，未來城市新市民、新青年的住房解決路徑，應該是先租房再買保障房，最終買商品房的階梯式路徑。
“配售型保障性住房的售價預計會低于市場化商品房。對于那些不太愿意租房且手上錢又不多的年輕人來說，配售是一個有效過渡的手段。因為相比市面上的‘老破小’，新建配售型保障性住房在軟硬件上都更勝一籌，能滿足無孩家庭或者只有一個學齡前孩子的家庭住房需求，解決他們消費升級與支配能力間的矛盾。”徐早霞對中國城市報記者表示。
從實際需求來看，目前配售型和配租型保障性住房的覆蓋人群有部分重疊，為何有人選擇租、有人更傾向買？
“在中國傳統(tǒng)觀念中，租房子住始終有漂泊感，特別是買房對適婚青年來說，意味著確定性。”徐早霞分析，雖然很多年輕人現(xiàn)在也能接受租房結婚，但買來的房子代表著城市奮斗者的立足之地，是歸屬感和安全感。
中國城市報記者注意到，中央經(jīng)濟工作會議結束后，目前深圳、南寧、福州等城市已率先在配售型保障性住房的規(guī)劃建設上有所動作。
11月28日，深圳市規(guī)劃和自然資源局寶安管理局發(fā)布的關于寶安區(qū)[機場東地區(qū)]法定圖則06—11地塊規(guī)劃調(diào)整的公示中，出現(xiàn)“建設配售型保障性住房”的字眼。
隨后，11月29日，深圳公共資源交易平臺發(fā)布《龍崗區(qū)寶龍街道等8個保障性住房項目基坑支護、土石方及樁基礎工程（批量招標）》透露，深圳第一批配售型保障性住房總共安排了8個項目。
12月5日，來自廣西壯族自治區(qū)規(guī)劃建設保障性住房和城中村改造工作組辦公室的消息顯示，南寧市已匯總梳理出配售型保障性住房先導項目7個、住房7200套，總投資約39億元，其中2024年計劃建設住房4000套。從全區(qū)來看，南寧是唯一符合城區(qū)常住人口300萬以上的大城市。
12月19日，國家開發(fā)銀行宣布實現(xiàn)福州市雙龍新居保障性住房項目首筆貸款發(fā)放1000萬元，標志著全國首筆配售型保障性住房開發(fā)貸款成功落地。據(jù)悉，國家開發(fā)銀行此次向福州市雙龍新居保障性住房項目授信2.02億元，專項用于支持福州新區(qū)濱海新城700套配售型保障性住房建設。
另據(jù)住房城鄉(xiāng)建設部介紹，目前大部分城市已按要求報送了明年的建設計劃和建設項目，住房城鄉(xiāng)建設部正在會同有關部門督促地方將建設項目落實到具體建設地塊，同時做好后續(xù)項目儲備。其中上海、濟南、青島、福州、長沙等不少城市已經(jīng)開工了一批項目。
不過中國城市報記者在采訪中了解到，對于部分城市來說，配售型保障性住房還是一個新事物。目前，配售型保障性住房申購的具體條件還要看地方政府下一步城市建設發(fā)展的規(guī)劃和要求。標準是根據(jù)申請人的家庭收入、住房、財產(chǎn)等因素按順序配售，從最困難的群體做起，逐步拓展范圍。
一城一策
主要在35個大城市實施
值得注意的是，新一輪保障性住房建設并不會攤大餅式地在所有城市推進。
“14號文”提到，要在大城市加大保障性住房建設和供給，解決部分群體的住房難問題。保障性住房建設堅持以需定建。支持城區(qū)常住人口300萬以上的大城市率先探索實踐。
“14號文”還提出，具備條件的城市，要加快推進，暫不具備條件的要做好政策和項目儲備。避免重復建設造成浪費。城市人民政府應堅持盡力而為、量力而行，根據(jù)本地區(qū)經(jīng)濟能力、房地產(chǎn)市場情況和各類困難群體住房需求，區(qū)分輕重緩急，結合需要與可能，穩(wěn)慎有序推進。
按照國務院第七次全國人口普查領導小組辦公室編制的《2020中國人口普查分縣資料》，目前我國城區(qū)人口超過300萬的城市共35個，這是否意味著保障性住房建設也是“一城一策”？
劉洪玉表示，保障性住房主要在大城市建設，其目的是為了滿足居民的基本住房需求，因此必須堅持以需定建，避免盲目推進。同時，保障性住房建設需要政府提供土地、配套、財稅、金融等方面的支持，需要居民有適當?shù)闹Ц赌芰σ詫崿F(xiàn)建設資金的良性循環(huán)和可持續(xù)發(fā)展等。所以，一定是要“一城一策”、逐步探索、有序推進。
“35個城市是非常合理的。”中國飯店協(xié)會公寓委員會專家組組長穆林在接受中國城市報記者采訪時說道，在房價較高的城市，租賃需求更旺盛，發(fā)展住房租賃產(chǎn)業(yè)更有前景；在房價較低的城市，買房是一個更有效率的方式。
具體來說，穆林做了個測算，當一個城市毛坯房房價達到10000元/平方米以上，每平方米實用面積租金達到1元/天以上的水平后，住房租賃產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟效益就顯現(xiàn)出來，成為提高物業(yè)使用效率、提升人民居住水平的有效手段。
針對大城市土地稀缺的問題，中國城市報記者注意到，“14號文”也提到了解決方向，即要充分利用依法收回的已批未建土地、房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)處置商品住房和土地、閑置住房等建設籌集保障性住房，并提出在符合規(guī)劃、滿足安全要求、尊重群眾意愿的前提下，支持利用閑置低效工業(yè)、商業(yè)、辦公等非住宅用地建設保障性住房，變更土地用途，不補繳土地價款，原劃撥的土地繼續(xù)保留劃撥方式。
保障性租賃住房如何建
2020年10月，黨的十九屆五中全會首次提出保障性租賃住房；2021年7月，國務院辦公廳印發(fā)《關于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，明確了保障性租賃住房的基礎制度和支持政策。
穆林表示，保障性租賃住房是現(xiàn)代城市住房租賃的一個分支，主要是指專業(yè)化機構運營、以長期居住用途為主的租賃住房。一般分為服務式公寓（面向高端群體）、青年公寓、宿舍公寓和老年公寓。
在現(xiàn)代城市住房租賃體系中，分為市場化、政策性兩種租賃住房。從國際經(jīng)驗來看，市場化租賃房占供應主體，政策性租賃房也就是保障性租賃住房作為補充，占比5%—20%左右。
對于保障性租賃住房，穆林認為在設計上堅持供給側(cè)改革，以品質(zhì)提升為目標、以租賃為用途進行專項設計，擴大居住面積，同時要兼顧職住平衡如教育、醫(yī)療、交通等配套，此外還要精裝修、價格優(yōu)惠。
清華大學建筑學院教授、清華大學中國新型城鎮(zhèn)化研究院執(zhí)行副院長尹稚也提到，大規(guī)模建設這些租賃式的保障性住房要選擇靠近就業(yè)地的市中心地帶，或者是有大運量軌道交通連接的主要樞紐型站點地區(qū)。如果考慮到用地成本，一定要在城市外圍地點來建，就必須要有非常好、大運量的廉價公共交通支持，這樣才能真正解決新市民和年輕人就業(yè)創(chuàng)業(yè)期的住房問題。
此外，支持發(fā)展保障性住房還需要解決目前在具體執(zhí)行過程中市場投資意愿不足的問題，因此應該建立中長期貸款金融工具支持體系。因為租賃性住房的成本回收周期一般在15年至20年，在一個短期貸款的模式下，租金很難下降，開發(fā)企業(yè)仍然有盡快回收成本還貸的壓力。
對于保障性租賃住房，“14號文”特別提到，其覆蓋人群主要為符合條件的新市民、青年人，特別是從事基本公共服務的機關事業(yè)單位和企業(yè)人員。
尹稚認為，新市民和新青年在保障性住房目標人群中占比最大。由于這部分群體屬于時段性困難群體，最好的方式是提供租賃式的保障房，讓他們在收入水平?jīng)]有達到一定購買力前有一個安身之地，不要讓年輕人為此感到焦慮。但這是一個時段性的補貼，等其收入水平達到一定程度，需要有退出機制。
此外針對企業(yè)員工，尹稚表示，對那些愿意拿地給員工蓋福利型住房的企業(yè)也應該支持，讓其能以略低于市場的價格為員工提供保障。
今年2月，京東全資控股的一家房地產(chǎn)開發(fā)公司在北京亦莊新城斥資31億元拿地。5月4日，預計總投資超60億元的“京東青年城”宣布啟動，將建起近4000套家電、家具齊全，可拎包入住的員工公寓。據(jù)悉，該項目已列入北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會的保障性租賃住房房源籌集名單，預計租金約為市場價的一半。
中國城市報記者從京東方面獲悉，目前該項目正在全力建設中，最快的部分已實現(xiàn)局部主體結構地上十層施工。此外，位于江蘇省宿遷市的“京東智慧城”三期在今年已投入使用，園區(qū)除建設一座158米的宿遷第一高樓外，還包含5棟員工公寓，為京東員工提供2929間精裝公寓，以及體育場館和商業(yè)綜合體等配套設施。
除京東外，國內(nèi)其他大型知名企業(yè)如格力、華為、娃哈哈、鴻星爾克等，也都曾為其員工建設公寓。
“一張床”溫暖城市建設者
對于保障性租賃住房，“14號文”特別提到，鼓勵地方在滿足安全要求的前提下，依法依規(guī)將空置的商業(yè)辦公樓改建為宿舍型保障性租賃住房。
針對宿舍型保障性租賃住房，上海目前所倡導的“一張床”模式，或許可以提供一個新思路。
中國城市報記者了解到，在保障性租賃住房方面，上海市目前構建了“一張床、一間房、一套房”多層次租賃住房供應體系。
其中，“一張床”主要供應對象為快遞小哥、家政服務人員、環(huán)衛(wèi)工人等這樣城市一線務工人員以及藍領群體，“一間房”的供應對象主要以新就業(yè)大學生為主，“一套房”則以城鎮(zhèn)有房家庭為主。其中，“一套房”更多是考慮到該群體孩子上學地點變動、工作崗位變化等產(chǎn)生的新需求，因此臨時性和過渡性特征更明顯，屬于階段性居住需求。
能夠托起整個城市運轉(zhuǎn)的都是城市基層奮斗者。目前，“一張床”產(chǎn)品尤其受保障對象歡迎。2023年上海市住建委積極探索由社會力量參與投資建設運營、用人單位共享租賃的“新時代城市建設者管理者之家”，主要面向建設施工一線工作人員、城市運行維護人員（環(huán)衛(wèi)、市政、綠化、軌交、物業(yè)等）和市民日常生活服務提供人員（快遞、家政、醫(yī)護等）等定向供應。
中國城市報記者獲悉，“新時代城市建設者管理者之家” 在上海全市各區(qū)均有分布，床位月租金控制在500元—1000元。目前已籌措約11000張床位，今年上半年供應約7000張。
陳誠是上海市靜安區(qū)的美團外賣騎手，他和妻子入住了靜安區(qū)的住房項目，選擇的是大床房間。2021年，陳誠從河南老家來到上海打拼。他被分配到靜安區(qū)的外賣站點后，想在該區(qū)域找月租金1300元左右的房子，但始終未能如愿，最后只得選擇每月2000元左右的合租。
今年初，他經(jīng)朋友推薦得知有“新時代城市建設者管理者之家”項目，便進行了申請，后順利入住。“現(xiàn)在環(huán)境好了，還有專門的電瓶車車位，也不用跟其他室友同住，穩(wěn)定多了。”陳誠告訴中國城市報記者，申請通過后，他讓妻子李殊謹也來到了上海，兩人住在小屋里一同奮斗。
城市的核心是人，而像陳誠這樣的一線建設者們正是城市的“筑巢人”，城市也理應給他們熱情的擁抱。“一張床”的供應顯示出了城市海納百川的包容和氣度。
過去十年，徐早霞參與了國內(nèi)多個宿舍型保障性租賃住房的規(guī)劃建設。她告訴中國城市報記者，“新時代城市建設者管理者之家”主要以公司為主體進行申請，然后再對員工進行內(nèi)部安排。
今年，上海已有18個“新時代城市建設者管理者之家”項目掛牌并投入市場，且部分是針對特定類型的基層人群入住。比如普陀區(qū)的快遞小哥之家，上海全市也有建筑工人之家、環(huán)衛(wèi)之家、醫(yī)護之家等。
具體在產(chǎn)品設計上，徐早霞認為有三個重點：首先，性價比要高；其次，要符合環(huán)保標準，符合節(jié)能減排需求；此外，要真正“讀懂”城市建設者管理者的需求。宿舍型保障性租賃住房只是把居住面積進行了濃縮，但并不意味著對其服務做減配。
她舉例說明，安歆集團會在每一間房內(nèi)配備獨立的衛(wèi)生間，同時在一樓大廳設置如健身房、觀影區(qū)等一些社交場所。另外還有一些剛畢業(yè)但學歷不高的學生，由于父母長期在外打工，只能先在服務性行業(yè)從事第一份工作，但并不代表他們不上進。其中許多人都有提升學歷的目標，因此有的宿舍型保障性租賃住房還專門配備了自習室。而針對快遞小哥、外賣小哥等出行依靠電瓶車的群體，安歆門店也會專門建有充電樁配套。
徐早霞認為，“新時代城市建設者管理者之家”本質(zhì)上是城市治理的一部分。當一個人居有定所時，他對于這個城市的歸屬感和社會的認同感都會比較高。
“像快遞小哥、環(huán)衛(wèi)工人、建筑工人等從事社會基礎工作的群體，因為工作屬性對通勤時間有著較高要求，往往無力承擔過高的房租，存在價格錯配。因此，上海市通過盤活存量資產(chǎn)，再交給專業(yè)的運營商負責產(chǎn)品設計和專業(yè)化運營，以提供低門檻、可負擔、可監(jiān)管的居住空間。”在具體運營模式上，她提到，建議形成政府定政策、國企參與建設、運營商做產(chǎn)品規(guī)劃和落地的“鐵三角”模式，這樣就能通過市場化方式，讓整體的投入產(chǎn)出可持續(xù)。
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